マンション購入



マンション選びの傾向

住まいを選ぶ新しい基準

家を購入する際に誰もが抱える不安「欠陥住宅問題」を解消し、良質な住宅を取得するために「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が2000年4月に施行された。この品確法により、それまで2年程度だった瑕疵担保責任期間を「10年に延長(基本構造部分の欠陥に対しての保証期間)」するとともに、住宅の性能を共通のルールを用いて、消費者が客観的かつ具体的に比較できる「住宅性能表示制度」と、万が一トラブルが発生した場合にスピーディーに解決を図るための「指定住宅紛争処理機関」が創設された。

住宅性能評価書

品確法に基づいて、2000年10月から運用が開始された「住宅性能表示制度」は、国(国土交通大臣)が指定する第三者評価機関が、共通のルールに基づいて住宅の性能を評価し、表示する制度。内容は耐震性や省エネ性など9分野を等級などで表示することになっており、専門知識がなくても、建物全体の基本性能を客観的に知ることができる。
また、この評価書には、設計内容を評価する『設計住宅性能評価書』と、設計通りに施工したか評価する完成時の『建設住宅性能評価書』の2種類があり、『建設住宅性能評価書』では専門の評価員が、基礎工事段階から完成時まで最低5回以上の厳しいチェックをすることになっている。この評価書があれば、万が一トラブルが起きても安価で「紛争処理機関」で処理してもらえる仕組みである。
この他にも、ローンで金利等の優遇が受けられたり、地震保険の保険料が割安になったりというメリットもあるよう。ただし、「紛争処理機関」で処理してもらえるのは設計・建設住宅性能評価書の二つの評価書が必要になる。設計時の評価書のみしか取得していないマンションもある。
なお、住宅性能表示制度は義務ではなく売り主の判断次第(任意)となっている。全ての住宅に表示されているわけではないので、一度、評価書付きマンションのモデルルームでチェックポイントを確認してみるのもよいだろう。

立地条件-都心回帰の傾向も

海外での生活に慣れると、日本のマンションの平均的な広さでは狭く感じてしまうのだろうか、帰国者の多くは、専有面積が広く、敷地内に植栽など緑が多く空地率が高いゆとりのあるマンションを選ぶことが多いようである。これまで郊外のマンションで満たされてきた条件だが、最近は都心でも総合設計制度を導入し空間のゆとりを確保した都心型マンションも増えた。都心居住型の生きがいや職住近接の需要に応えるかたちである。バブル崩壊後、地価が大幅に値下がり、都心により近い場所で以前には考えられなかった広い住空間を持つマンションが供給されるようになったことが大きい。帰国した際のマンション選びの選択肢は広がりつつある。

永住の住まいとしてのマンション

昨今、マンションに買い替えはつきものだった時代は終わり、マンションを永住の住まいとして考える傾向が強くなっている。一昔前の庶民の夢は「郊外庭付き1戸建て」であったが、近年の大型マンションの開発では立地もさることながら生活の利便を考慮した総合的な配慮が織り込まれ、マンションを永住の住まいとして選ぶ第一次取得者(初めて住宅を購入する人)が増えている。また、海外との行き来が多い方に安心なのは、鍵1つで戸締りでき、急な海外出張や一時的な転勤にも優れている点だ。大型の分譲マンションは管理面、設備面での防犯性にすぐれるため、家族だけおいて出張に行く時や、しばらく留守にするにも安心である。

投資対象か、長期保有か、資産としてのマンション

バブル期の不動産投資ブームが過去のものとなって久しいが、マンション投資は再び脚光を浴びている。ただ、かつてと違うのは値上がりによるキャピタルゲインへの期待ではなく、賃貸による投資利回りを目指していることにある。主として都心のワンルームマンションが投資対象になることが多いが、物件によっては経年による資産価値の減少が状況しだいで早く進むことも。投資回収のペースとの兼ね合いに注意が必要である。他方、大型の分譲マンションは生活の利便を考慮した立地条件に加え十分な専有面積を確保する傾向にあり、資産価値を保つための配慮がしっかりしているところが少なくない。また、高額物件などでは住宅のステータスが高まり、デフレ時代にありながら資産価値が経年により高まるケースもある。こうなるには管理の状態も重要な要素となる。物件の特長をふまえ、目的に合った資産計画を立てる必要があるだろう。

資金計画

住宅ローンの種類

住宅金融支援機構 2007年3月に直接融資制度が廃止され、現在では民間金融機関が住宅購入者に住宅ローン商品として販売している。最も代表的な商品は「フラット35」。他の住宅ローンに比べ長期間固定なので返済計画が立てやすいなど、ローンを組む際にこの「フラット35」を中心に検討する方も多いようだ。しかし、借りる人の年齢や年収などのほか、面積や構造など対象となる物件に対しても条件がある。利用したくても住宅によっては利用できない場合もあるので、検討している物件が利用できるか確認しておくとよい。
※なお最近では長期優良住宅の償還期間 最長50年の商品(フラット50)もある。
民間金融機関など 都銀、地銀、信託銀行、信用金庫、労働金庫、生命保険会社、JAなどで扱っている住宅ローンで、金利・返済方法・融資額など各金融機関によっていろいろある。また、「住宅性能評価書」付きマンションは、金利が優遇される等の特典がある場合もある。(金融機関・保険会社により内容が異なる)
財形住宅融資 サラリーマンで、一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、申込日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行い、かつ、申込日における残高が50万円以上ある人を対象とした融資。融資額は預金額の10倍(最高4000万円)まで。
自治体融資 自治体が住民を対象に扱っている融資で、自治体が直接融資するものから間接的に融資するもの、また、利息の一部を負担するものなどいろいろある。

マンション購入にかかる諸費用

ローン関係 ローン保証料 事務手数料 生命保険・火災保険料
税金関係 印紙税 登録免許税 不動産取得税
手数料・その他 司法書士報酬 修繕積立基金 ※1 仲介手数料 ※2

※1 新築マンションの購入の場合に必要な一時金。
※2 中古住宅は仲介物件が多いが、この仲介会社を通して買うときに必要となる。

入居までの流れ

ローンを組んで購入する場合の流れ。現金で購入の場合は※部分を省く。

申込み
重要事項説明
不動産売買契約の締結
融資の申込み ※
金銭消費貸借(ローン)契約の締結 ※
内覧会
残金のお支払い
鍵のお引渡し(入居)
登 記

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