留守宅の賃貸・管理 -リロケーションサービス-



  海外赴任となると、留守宅をどうするのかは重要な問題である。基本的には次の3つの方法がある。
メリット デメリット
①処分する
  • 売却で多額の収入を得る。
  • 赴任生活中、自宅を管理する必要がない。
    (心配も手間も不要)
  • 固定資産税の支払いがない。
  • 帰国後に“新たな住まい”でスタートでき る。
  • 売却に際し時間、労力、手間がかかる。
  • 相場変動による売却損の可能性
  • 帰国後の住まい探しの必要性
②空き家にして
管理する
  • 一時帰国時、帰国時の住宅が確保できる。
  • 売却、賃貸時に発生するトラブルがない。
    (売却先や賃貸先探し、相手先とのトラブルなど)
  • 家が傷みやすい。(通風、通水、清掃の必要性)
  • 敷地内へのゴミの放置や空き巣、放火などの犯罪被害
  • 庭木の手入れなど
③賃貸契約する
  • 家賃収入を得る。
  • 居住者がいるため家が傷みにくい。 (通風、通水ができる)
  • 事前の修繕コストが必要となる。
  • 賃貸期間中のトラブル対応(各種クレーム対応や賃料の遅延など)

いずれの方法においても、個人で対処するのは手間がかかり、トラブルが発生しやすいので専門の仲介業者をたてる方法をとるのがよいだろう。


リロケーションサービス

国内外を問わず、転勤に伴う留守宅の賃貸借を仲介・斡旋・留守宅の管理、また家財の保管等を行うリロケーションサービス(留守宅管理会社)は、大手ディベロッパーから専門業者までいろいろある。

留守宅管理会社の主なサービス

  • 留守宅の借受け
  • 賃貸借の仲介斡旋
  • 賃貸中の管理業務代行(賃貸料の徴収、借主からのクレーム等の応対、処理等)
  • 留守宅(空家)の維持・管理
  • 引越サービス
  • 家財保管
  • 増改築・修理等

リロケーションサービスの特色

留守宅管理会社に依頼した場合

  • 借主を法人に限定することができる(企業の社宅として使用)
  • 庭の手入、家の補修・営繕など管理サービスも行っている
  • 借主の事情によって家賃の支払い遅延等があっても、家賃保証制度により決められた額をスムーズに受領できる

など多くの面で安心できるサービスを享受できる。

ただし、明渡しについては、借地借家法のとおり、少なくとも「6カ月以上前に借主に通告」する必要があるので十分注意したい。この制限を避けるなら「定期借家」の方法をとれる。この場合、最初に契約更新なしと取り決めて賃貸契約できるが、公正証書にする必要があるなどの制限もある。

成約家賃については、これらのメリットと引き換えに「一般相場の70~80%」が目安となっている。

留守宅の維持・管理の面では、たとえば畳、襖、障子など最小限の修理は貸主負担とすることが多い。火災保険などは借主は加入できないので、貸主が個々に加入することになる。
このほか電話はどうしたらよいのか、家賃のアップは可能か、借主の都合で解約になった場合に再び貸すことができるのかなどの細かな部分についても、ノウハウがあるので便利である。

しかし、多くの場合、サービス提供地域の限定、建築年数や通勤の便などの留守宅引き受け条件があり、借主募集時も相場より15~20%安く設定せざるを得ないなどの事情は念頭におきたい。マンションか一戸建かによっても、留守宅管理会社への管理費の一括支払額などが変わる。

詳しいサービス内容や料金、契約期間などは各社異なる。容易に帰国できない状況の中で大切な資産を任せることになるので、直接問い合わせをし、細部まで確認するとよい。

リロケーション・システムの図

リロケーション・システムの図解

契約後の維持管理料金の例

一般的なリロケーション(普通賃貸借)の例で考えると、これらの業務を管理会社に依頼することになる。
  • 賃料の取り立て(海外転勤者の場合、所得の20%が源泉徴収されるので家賃の80%が実質家賃となる)
  • 修理の手配(貸主の負担となるか借主の負担かの費用区分の判定) *1
  • 契約の更新(契約期間延長の際の賃料の改定の交渉)
  • 解約の交渉(解約の期間、解約に伴う現状回復等の交渉) *2
以上の手数科として、
  • 契約締結時に事務手数科として、賃料の1カ月分
  • 契約期間中は管理業務料として、毎月賃料の8~11%
  • 賃料改定時に賃料増加額の1カ月分相当額
が必要となる。

*1:主な修理の費用区分

貸主の負担となる場合
雨漏り、柱、壁、土台、外装等の建物主体の維持、保全に必要な費用。
水道、ガスの基本配管、配線、浴槽、風呂釜等の設備の更新費用。庭木の手入れの費用。
借主の負担となる場合
契約期間中の畳、襖、障子、内装の塗装の手入れ等の費用。水道パッキングの取り替え、電球、電気スイッチ等の軽微な修理費用。

詳しくは、留守宅管理会社に直接問い合わせることをお勧めする。
また国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」も参考にできる。

*2:契約期間中の解約

設定契約期間内は家主から解約できない。設定契約期間後は、解約できるが、通知期間は留守宅管理会社によって異なるため、直接問い合わせることをお勧めする。


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