香港の土地は全て政府所有!?

最近いろいろな賃貸物件を内覧していて疑問に思った事、、、
なぜ香港はとっても小さな都市国家なのに、その街ひとつひとつが
全く違った姿を見せているのか。。。
そしてすべてが超高い！

以前にもブログで書いたが、ディスカバリーベイは車が全く走っていないし、
緑がとても多く、西欧を思わせる街並みである。

先週末内覧した空港近くの東涌は、近代都市さながら、道も広く
建物も一つ一つがとても大きく、街全体がとても機能的。

先週内覧した香港島の最東にある小西湾は、まだ緑がたくさんあり
空き地もよく見かける。

新界（new territory）地域なんかに行くと、もう全く
手が付けられていない土地もたくさんある。
しかし新界でも一旦マンションが建つと、
その価格は1000平方フィート
（平米に直すと93平米位だが、香港は共同スペースも含めてマンションの広さを表す。
実際の占有面積はその8割くらい、つまり74平米位）
のマンションで5千万円は下らない。

どうして、こんなに高いの？
と、ローカルの不動産屋に聞いてみると、
全ての土地は政府が所有していて、土地の放出、開発は
すべて政府がコントロールしてるとの事。

政府が土地を放出するときに大手デベロッパーがその土地を
リース契約し、
（詳しい事は分らないが、75年から999年までのリース契約があるそうだ）
リース料金を政府に払い、その上に建てたマンションを個人に売却し
そのマンションが頻繁に売買され高騰しているのだと。。。

なーるほど、香港の土地高騰ビジネスモデルが見えた！

１）まず、すべての土地を政府がコントロールし、その土地が安いときに
　　地元住民デベロッパーに土地開発をさせ、マンションを建築させ。
　　その価格が安いときに地元住民にマンションの購入を奨励する。

２）次に、都市国家を経済的に自由開放し外資を呼び込む。
　　願わくば国際的金融街に育て上げる。
　　　
３）そして、土地マンションの放出を制限して、マンションの価格を
　　高騰させる。
　　それと同時に外資系の資本に香港の建物の魅力を伝える。

４）このプロセスをへて、アジア通貨危機、リーマンショックなどの
　　市場ストレスはあったが、1980年初期に比べ平均で
　　現在10倍の価格上昇を達成！
　　単利で30％以上、複利周りでも8%！
　
うらやましい限りです。

まあ、実際はこんな単純ではないですが、、
でも実際に起こっていることは、土地を全部政府が所有して、
土地価格をコントロールして、国民の大半がその恩恵を被っている。
そしてその影響で香港大富豪がごろごろ産出されている。
（以前にも書いたが香港の大富豪の割合は日本の28倍以上！
そのほとんどが不動産大富豪！）
なんとも、、、うまい政策です。
世界的な自由経済が拡大することがベースになっているとは思いますが
香港は、うまくこの自由経済の波に乗っかった国だと
感じる今日この頃でした！